הצעת חוק זכויות השוכר והמשכיר, התש"ע–2010

3 במאי, 2010

הכנסת השמונה-עשרה
הצעת חוק של חברי הכנסת שלי יחימוביץ', כרמל שאמה
פ/2367/18

הצעת חוק זכויות השוכר והמשכיר, התש"ע–2010

פרק א': מטרת החוק
מטרה

1. מטרתו של חוק זה לאזן בין זכותו של שוכר דירה לדיור נאות לבין זכות הקניין של משכיר, ולהבטיח כי שוק השכירות יהווה חלופה נאותה למגורים למי שאינו מסוגל או מעוניין לרכוש דירה או להתגורר בדירה בבעלותו.

פרק ב': הגדרות
הגדרות

2. בחוק זה –
"דירת מגורים" – דירה המיועדת למגורים או שהשימוש העיקרי בה הוא מגורים;
"הוועדה" – ועדת הכלכלה של הכנסת;
"חוזה שכירות" – חוזה בין שוכר ומשכיר לצורך השכרת דירת מגורים;
"משכיר" – מי שהוא הבעלים של דירה שהושכרה, מושכרת או מוצעת להשכרה;
"שוכר" – מי ששוכר דירה או שמבקש לשכור דירת מגורים;
"השר" – שר הבינוי והשיכון.

פרק ג': הוראות כלליות
כפיפות חוזה השכירות לחוק

3. הוראות חוק זה יחולו על חוזה שכירות, שנכרת ביום תחילתו של חוק זה ואילך.

התניה על הוראות החוק
4. אין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת השוכר.

אי-תחולה על חוזי שכירות מסוימים
5. הוראות חוק זה לא יחולו על חוזי שכירות:
(1) של דירת מגורים בבית מלון או בבית הארחה, לרבות דירת מגורים המיועדת או המשמשת לצרכי נופש או תיירות;
(2) של דירת מגורים הניתנת לעובד במסגרת יחסי עבודה;
(3) של דירת מגורים זמנית לחוסה במעון כמשמעותו בסעיף 75 לחוק הביטוח הלאומי, התשנ"ה–1995 , בבית חולים או במכון העוסק בגמילה מסמים או מאלכוהול;
(4) של מעונות לתלמידים, תלמידי ישיבה או סטודנטים; לעניין פסקה זו –
"ישיבה" – כהגדרתה בחוק דחיית שירות לתלמידי ישיבות שתורתם אומנותם, התשס"ב-2002 ;
"סטודנט" – כהגדרתו בחוק זכויות הסטודנט, התשס"ז–2007 ;
"תלמיד" – כהגדרתו בחוק זכויות התלמיד, התשס"א–2000 .

השלמת פרטים
6. פרטים של חוזה שכירות שחוק זה חל עליו, ושלא נקבעו בחוק או בחוזה שבין הצדדים, יהיו על-פי הנוהג שהצדדים לחוזה נהגו לפיו בעסקאות קודמות שביניהם, ובאין נוהג כזה ¬– לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעסקאות מסוג זה.

תום-לב
7. חיוב הנובע מחוזה שכירות שחוק זה חל עליו, יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין בשימוש בזכות הנובעת מן החוזה.

פרק ד': התקשרות בחוזה שכירות
חוזה השכירות

8. (א) חוזה השכירות ייערך בכתב וייחתם על ידי המשכיר והשוכר (בסעיף זה – הצדדים); העתק חתום מחוזה השכירות יימסר לשוכר.
(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), יכולים הצדדים להסכים בעל-פה על הארכת תוקפו של חוזה השכירות; החליטו הצדדים כאמור, יחולו תנאיו לתקופה שייקבעו.
(ג) חוזה שכירות יכלול את כתובת הדירה, סימונה במרשם המקרקעין אם היא רשומה, שמות הצדדים, כתובת המשכיר, כתובת השוכר אם היא שונה מכתובת הדירה המושכרת, תיאור הדירה והריהוט הכלול בה, תקופת השכירות, גובה דמי השכירות, מועד התשלום ואמצעי התשלום.

דרישת פרטים
9. (א) משכיר, בא כוחו או מתווך מטעמו לא ידרשו משוכר פרטים או מסמכים, למעט אלה: תעודה רשמית מזהה ופרטים לגבי השימוש המיועד בדירה וכן אישור מתאים על יכולתו לעמוד בתשלום שכר הדירה, אם קיים אישור כאמור.
(ב) דרש שוכר, בא כוחו או מתווך מטעמו את הפרטים או המסמכים הבאים, ימסור לו המשכיר, או מי מטעמו, את הפרטים והמסמכים, או העתק מהם, לפני החתימה על חוזה השכירות:
(1) תעודה רשמית מזהה ונסח רישום המקרקעין או אישור אחר המעיד על בעלות המשכיר בדירה;
(2) הייתה הדירה מוצעת על ידי מיופה כוח - תעודה רשמית מזהה של בא כוח המשכיר וייפוי הכוח שניתן לו;
(3) הייתה הדירה מוצעת על ידי מתווך - תעודה רשמית מזהה של המתווך, ורישיון לתיווך לפי חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו–1996 .

דרישת פיקדון
10. (א) משכיר רשאי לדרוש משוכר פיקדון שלא יעלה על דמי שכירות של חודש אחד בשל כל שנים-עשר חודשי שכירות; המשכיר רשאי לפדות את הפיקדון שקיבל, ובלבד שיפקיד אותו בבנק, בתכנית צוברת ריבית.
(ב) משכיר לא יעשה כל שימוש בפיקדון, אלא במקרה שהשוכר לא שילם במועד את שכר הדירה או חשבונות אחרים שהוא חייב לשלמם, או במקרה של נזקים למושכר שהאחריות לתקנם חלה על השוכר והוא סירב לעשות כן, ובלבד שהאחריות לנזקים לא חלה על המשכיר לפי סעיף 25.
(ג) בתוך 30 יום מיום סיום חוזה השכירות, ישיב המשכיר את הפיקדון לשוכר, בתוספת הריבית שנצברה, ובלבד שהשוכר הציג למשכיר קבלה על כל התשלומים שהיה עליו לשלם על פי החוזה.
(ד) ביקש משכיר שלא להשיב לשוכר את דמי הפיקדון, כולם או חלקם, בנסיבות המפורטות בחוק זה, יודיע על כך לשוכר בכתב, בתוך זמן סביר, ולא יאוחר מהתקופה האמורה בסעיף קטן (ג).

ערבויות נוספות
11. (א) משכיר רשאי לדרוש משוכר, בנוסף לפיקדון, גם הפקדת שיק ביטחון או שטר חוב לביטחון, לפקודת המשכיר בלבד, בסכום שאינו עולה על סכום המשולם בעד ארבעה חודשי שכירות, ובלבד שהשוכר הסכים לכך בכתב בחוזה השכירות; משכיר לא יעביר את שיק ביטחון או את שטר ביטחון שקיבל משוכר לאדם שלישי.
(ב) קיבל משכיר משוכר שיק ביטחון או שטר חוב לביטחון כאמור בסעיף קטן (א), לא יפדה אותו ולא יפעל לפדות אותו, אלא במקרה שהשוכר לא שילם את שכר הדירה או חשבונות אחרים שהשוכר חייב לשלמם לפי סעיף 14, או אם נגרמו למושכר נזקים שהאחריות לתקנם חלה על השוכר, והשוכר סירב לתקנם בעצמו.
(ג) סבר משכיר כי קמה לו עילה לפדות את שיק הביטחון, או להוציא לפועל את שטר החוב לביטחון, לא יעשה זאת אלא לאחר שחלפו חמישה-עשר ימים מיום שבו הודיע בכתב לשוכר על כוונתו לעשות כן.
(ד) משכיר לא ידרוש משוכר, בנוגע לחוזה שכירות שחוק זה חל עליו, ערבויות אחרות או נוספות על אלה המפורטים בחוק, לרבות ערבות בנקאית.

ביטוח הדירה
12. משכיר שביטח את דירת המגורים שבבעלותו בביטוח נכס או בביטוח צד שלישי , לא יהיה רשאי לדרוש מהשוכר לשלם את דמי הביטוח.

תנאי מחיה
13. משכיר לא יתקשר בחוזה שכירות אלא לאחר שווידא, כי דירת המגורים ראויה למגורי אדם, ובכלל זה, כי יש בה לכל הפחות תאורה תקינה בכל חדר, דוד תקין לחימום מים, מקלחת, שירותים, מים זורמים בשירותים ובמטבח, נקודות חשמל בכמות מספקת וכן דלתות וחלונות תקינים.

תשלומים נוספים
14. השוכר ישלם את דמי הארנונה, תשלומי המים והחשמל ותשלומים לנציגות הבית המשותף, ובלבד שאלו מיועדים לאחזקה הרגילה של הבית, אלא אם כן הוסכם אחרת בין הצדדים.

פרק ה': דמי השכירות
קביעת גובה דמי השכירות

15. (א) דמי השכירות הראשוניים לדירת מגורים פנויה ייקבעו בהסכמה בין המשכיר והשוכר.
(ב) משכיר רשאי להעלות את דמי השכירות לדירה פעם אחת בכל שנים עשר חודשים לכל היותר, אלא אם כן השוכר שהתגורר בדירה פינה את הדירה מרצונו בטרם חלפו שנים-עשר חודשים מיום תחילת השכירות.
(ג) לעניין סעיף קטן (ב), לא יראו שוכר שפינה את הדירה כתוצאה מהפרה של החוק או של החוזה על ידי המשכיר, כמי שפינה מרצונו את הדירה.
(ד) שוכר רשאי להסכים להעלאת שכר הדירה אף בטרם חלפו שנים-עשר חודשים, אם הדירה שופצה או שניתן לשוכר שירות שלא ניתן קודם לכן, באופן שיש בהם כדי לשפר את איכות חייו של השוכר שיפור של ממש.

העלאת גובה דמי השכירות לשוכר ממשיך
16. (א) משכיר לא יעלה לשוכר שגר בדירת מגורים את דמי השכירות בשיעור גבוה מ-5% בשנה.
(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), רשאי משכיר להעלות את דמי השכירות, בהסכמת השוכר, בשיעור גבוה מ-5%, בהתקיים אחד מאלה:
(1) שוכר נוסף, שאינו בן זוגו של השוכר או ילדו שמתחת לגיל שמונה-עשרה, החל להתגורר בדירה;
(2) הדירה שופצה באופן שיש בו כדי לשפר את איכות חייו של השוכר שיפור של ממש;
(3) ניתן לשוכר שירות שלא ניתן קודם לכן, שיש בו כדי לשפר את איכות חייו של השוכר שיפור של ממש;
(4) חלה עלייה ניכרת בהוצאות המשכיר, הנדרשות לתפעול הדירה;
(5) חלפו חמש שנים מאז נקבעו דמי השכירות, וכתוצאה מההגבלה הקבועה בסעיף קטן (א) נוצר פער מהותי בין גובה דמי השכירות בדירה לבין גובה דמי השכירות של דירות דומות באותו אזור.
(ג) לא הסכים שוכר לבקשת משכיר להעלות את דמי השכירות מעבר לשיעור המותר, לא יעלה המשכיר את דמי השכירות כאמור, אלא אם כן ניתן לכך אישור מאת נציבות השכירות ובשיעור שקבעה הנציבות; הנציבות תדון בבקשת המשכיר כאמור בסעיף זה לאחר שקיבלה מהשוכר נימוקים להתנגדותו.
(ד) אישרה נציבות השכירות את בקשת המשכיר להעלות את דמי השכירות מעבר לקבוע בחוק זה, יודיע על כך המשכיר לשוכר 90 ימים לפני שיעלה את דמי השכירות בשיעור ההעלאה שקבעה נציבות השכירות.

עידוד שכירות ארוכת טווח
17. על אף האמור בסעיף 15(ב), דמי השכירות לדירה שהתפנתה לא יהיו גבוהים מדמי השכירות שחלו על השוכר שפינה את הדירה (בסעיף זה – השוכר הקודם), אם התקיים אחד מאלה:
(א) השוכר הקודם נמנע מלהמשיך להתגורר בדירת המגורים, על אף רצונו להמשיך להתגורר בה, עקב סירוב המשכיר לחדש את חוזה השכירות הקודם או עקב שינוי תנאיו באופן בלתי סביר, ובלבד שהמשכיר לא סירב להמשיך את חוזה השכירות בשל אי-תשלום דמי השכירות או בשל הפרה יסודית של החוזה או של הוראות חוק זה על ידי השוכר הקודם;
(ב) השוכר הקודם עזב את הדירה בשל הפרת חוזה השכירות על ידי המשכיר, או בשל אי מילוי חובותיו לפי חוק זה.

פרק ו': קיום השכירות
תחילת השכירות

18. תקופת השכירות תחל עם מסירת דירת המגורים לשוכר.

חובות עבר
19. המשכיר ימסור את דירת המגורים לשוכר לאחר שווידא כי אין כל חובות בקשר לדירה.

מסירת הדירה
20. (א) מסירת דירת המגורים תיעשה על ידי העמדתה במועד המוסכם לטובת השוכר, כשהיא נקייה וזמינה; המשכיר יעביר לרשות השוכר את כל המפתחות הדרושים לכניסה לכל חללי הדירה.
(ב) המשכיר רשאי לזמן את השוכר לסריקה של דירת המגורים לפני מסירתה; כל נזק שיימצא בדירה יתועד ויירשם, והעתק מרשימת הנזקים יימסר לשוכר.
(ג) ויתר המשכיר על סריקת דירת המגורים בהתאם להוראות סעיף קטן (ב), יהיה מושתק מהעלאת טענות כלפי השוכר בשל נזק שיתגלה בדירה בתום תקופת השכירות.

אי-התאמה
21. מסר המשכיר לשוכר דירה, שבזמן המסירה לא התאימה מבחינת סוגה, תיאורה, איכותה או תכונותיה או מבחינה אחרת למוסכם ביניהם (להלן – אי-התאמה), יראו בו כמי שהפר הפרה יסודית את חוזה השכירות; ואולם, השוכר לא יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה בכל אחד מאלה:
(1) הוא ידע עליה בעת כריתת חוזה השכירות;
(2) הוא לא הודיע עליה למשכיר בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה או, אם הודיע כאמור, לא נתן למשכיר הזדמנות נאותה לבדוק את דירת המגורים; הוראות פסקה זו לא יחולו אם המשכיר ידע על אי-ההתאמה.

תשלום דמי השכירות
22. השוכר ישלם למשכיר אחת לחודש, במועד שקבעו ביניהם הצדדים, את דמי השכירות הקבועים באמצעי תשלום כפי שייקבעו.

חובות השוכר
23. השוכר ישתמש בדירה וברכוש המשותף של הבניין שימוש סביר, תוך שמירה על ניקיונה ושלמותה של הדירה והרכוש המשותף.

פטור מחובת התשלום
24. (א) נמנע מן השוכר להשתמש בדירת המגורים למטרת השכירות, בשל נסיבות המונעות את השימוש בדירה או בדרכי הגישה אליה, יהיה השוכר פטור מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע ממנו כאמור; חלף זמן סביר מהמועד שבו חל הפטור מתשלום דמי השכירות בהתאם להוראות סעיף זה, רשאי המשכיר לבטל את החוזה, אלא אם כן הודיע לו השוכר, לפני הביטול כאמור, שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.
(ב) הפטור האמור בסעיף קטן (א) יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות שמונעות את השימוש בדירה, ולא היה עליו לדעת עליהן, ולא יכול היה למנען.

תיקון פגמים בדירה
25. (א) פגם בדירת המגורים הנובע מבלאי, התיישנות, או תקלה, שלא נגרמו בשל מעשה או מחדל של השוכר, יתוקן על ידי המשכיר ועל חשבונו, בהתאם למפורט להלן:
(1) המשכיר יתקן את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר מתשעים ימים מיום שקיבל דרישה לכך מהשוכר, בין שהפגם היה בזמן מסירת הדירה לשוכר ובין שנוצר לאחר מכן;
(2) לא תיקן המשכיר את הפגם האמור בתוך תשעים ימים לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאות סבירות שהוציא לצורך תיקון הפגם, לאחר שהודיע על כך למשכיר בכתב זמן סביר מראש;
(3) על אף האמור בפסקה (1), המשכיר חייב, בתוך שבעה ימים מיום שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן בדירה כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש בדירה;
(4) לא תיקן המשכיר את הפגם האמור בפסקה (3) כאמור באותה פסקה, רשאי השוכר לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאות סבירות שהוציא לצורך תיקון הפגם, לאחר שהודיע על כך למשכיר בכתב זמן סביר מראש.
(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), רשאי השוכר לתקן פגם שתיקונו דחוף על אתר, והמשכיר ישיב לשוכר הוצאות סבירות שהוציא לתיקון הפגם בתוך 30 ימים; לעניין סעיף זה, "פגם שתיקונו דחוף" – פגם בדירת המגורים שתיקונו דרוש למניעת הצפה או ניקוז הצפה, לתיקון זרם החשמל או ליקוי בטיחותי בחשמל, לפעולת דוד המים, תיקון דלת הבית, חלונות הבית, או תיקון אחר שמטבעו הוא דחוף, או שהוא נדרש כדי לאפשר מגורים בדירה.
(ג) היה הפגם תוצאה מנסיבות שבעת כריתת החוזה לא ידע עליהן המשכיר ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, ותיקון הפגם באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שהוא מטיל עליו חיוב השונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים – לא יהא הפגם עילה לדרישת תיקון, לפיצויים או להחזרת הוצאות כאמור.

שימוש ללא הפרעה
26. המשכיר חייב לאפשר לשוכר להשתמש בדירה במשך תקופת השכירות לפי המוסכם ביניהם, ללא הפרעה מצדו או מטעמו.

כניסת המשכיר לדירה
27. השוכר יאפשר למשכיר, בכל זמן סביר, לבדוק את הדירה ולבצע בה תיקונים, ובלבד שהמשכיר יודיע לו על כך זמן סביר מראש וימעיט, ככל האפשר, בהפרעה לשוכר.

העברת זכויות וחובות
28. (א) שוכר אינו רשאי להעביר לאחר את זכויותיו בדירת המגורים או להשכירה בשכירות משנה (בסעיף זה – העברה או השכרה), אלא בהסכמת המשכיר; ואולם, לא הסכים המשכיר להעברה או להשכרה מטעמים בלתי סבירים, או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה רשאי השוכר להעביר או להשכיר את דירת המגורים גם בלי הסכמתו של המשכיר.
(ב) העביר משכיר את זכויותיו בדירת המגורים לאחר, בין במכירה ובין בדרך אחרת, או שעוקלה הדירה, תחול החובה לקיים את חוזה השכירות על המשכיר הנעבר.
(ג) המשכיר יודיע לשוכר, בכתב, בתוך עשרה ימים מיום שהעביר את זכויותיו בדירה לאחר, על שינוי זהות המשכיר, לרבות פרטי המשכיר החדש.

פרק ז': סיום השכירות
סיום השכירות

29. חוזה שכירות יסתיים במועד שקבעו המשכיר והשוכר, אלא אם כן החליטו הצדדים להאריכו.

סיום השכירות לפני תום תקופת השכירות
30. משכיר רשאי לבטל את חוזה שכירות בכל עת, ובלבד שהודיע על כך לשוכר 90 ימים מראש, והתקיים אחד מאלה:
(1) המשכיר זקוק לדירת המגורים לצורך מכירתה לקונה, שבן זוגו, ילדיו או הוריו מתכוונים להתגורר בדירה במשך שישה חודשים לכל הפחות, ובלבד שהמשכיר נתן לשוכר הזדמנות לרכוש את הדירה לפני כל אדם אחר;
(2) המשכיר, אם אינו תאגיד, זקוק לדירת המגורים לצורך מגוריו או מגורי בן זוגו, הורהו או ילדיו, לתקופה שלא תפחת משישה חודשים;
(3) המשכיר זקוק לדירת המגורים לצורך הריסתה, המרתה לשימוש שאינו מגורים באופן קבוע, שיפוצה היסודי או שיפוץ יסודי של הבניין או הריסת הבניין, ובלבד שנתן לשוכר הזדמנות לחזור ולהתגורר בדירה, בתום השיפוץ, לפני כל אדם אחר;
(4) המשכיר ישלם לשוכר סכום חד-פעמי בגובה דמי שכירות של חודש אחד לצורך פינוי דירת המגורים.

זכות לפינוי מיידי
31. שוכר שקיבל הודעה על ביטול חוזה השכירות מהטעמים האמורים בסעיף 30, רשאי לפנות את הדירה בכל מועד, בלי הודעה למשכיר, אף אם טרם חלפו 90 הימים, בלי שהדבר יהווה הפרה של החוזה.

ביטול חוזה שכירות בשל הפרה יסודית
32. משכיר רשאי לבטל את חוזה השכירות בכל אחת מההפרות היסודיות הבאות:
(1) השוכר לא שילם את דמי השכירות בתוך 60 ימים מהיום המוסכם בין הצדדים;
(2) בניגוד להצהרת השוכר, הדירה אינה משמשת למגורים;
(3) השוכר מזניח את דירת המגורים ובכך גורם לה נזק בלתי סביר;
(4) השוכר מונע מהמשכיר ללא הצדקה את הכניסה לדירת המגורים לצורך ביצוע תיקונים נדרשים;
(5) השוכר גורם נזק בלתי סביר לרכוש המשותף בבניין.

הודעה על ביטול חוזה שכירות
33. (א) הודעה על ביטול חוזה שכירות בשל הפרת החוזה לפי סעיף 32 (בסעיף זה – הודעה), תימסר לשוכר בדואר רשום, ואם לא ניתן להמציאה בדואר רשום, בהדבקתה על דלת הדירה.
(ב) ביטול החוזה ייכנס לתוקפו 30 ימים לאחר מסירת ההודעה, אלא אם כן השוכר נקט צעדים הדרושים להפסקת ההפרה.

פינוי הדירה בתום השכירות
34. (א) בתום השכירות, או במועד ביטול חוזה השכירות, יפנה השוכר את הדירה ואת חפציו וישאירה במצב סביר ביחס למצב בו נמסרה לו בתחילת השכירות.
(ב) משכיר שזימן שוכר לסריקה של דירת המגורים בהתאם לסעיף 20(ב) רשאי לזמן את השוכר, בתום השכירות, לסריקה נוספת של דירת המגורים; כל נזק שיימצא בדירה יתועד ויירשם, והעתק מרשימת הנזקים יימסר לשוכר.
(ג) משכיר לא יהיה רשאי להשתמש בדמי הפיקדון לתיקונם של נזקים שבאחריות השוכר, אלא אם כן נרשמו בזמן הסריקה שנעשתה בהתאם לסעיף קטן (ב), ובנוכחות השוכר; ויתר המשכיר על סריקת הדירה, יהיה מושתק מהעלאת כל טענה כלפי שוכר בשל נזק שיתגלה לאחר תום תקופת השכירות.

פינוי שוכר מדירת מגורים
35. בוטל או הסתיים חוזה שכירות והשוכר סירב לפנות את דירת המגורים, לא יפנה המשכיר את השוכר מהדירה אלא לפי הוראה של ראש נציבות השכירות, ובהתאם לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז–1967 , או לפי הוראה שניתנה כדין בהתאם להוראות סעיף 43.

איסור שימוש בכוח
36. תנאי בחוזה שכירות המתיר למשכיר לפרוץ לדירה, להחליף בה מנעולים, לפנותה מציוד, או לנקוט כל דרך אחרת שתמנע בכוח את השימוש של השוכר בדירה – בטל.

פרק ח': נציבות שכירות
הקמת נציבות השכירות

37. (א) בתוך שישה חודשים מיום פרסומו של חוק זה יקים השר במשרדו נציבות שכירות שתפקידה לאכוף חוק זה.
(ב) בראש נציבות השכירות יעמוד נציב השכירות הארצי שמונה לפי סעיף 38, ויפעלו בה שלוש לשכות מחוזיות שבראשן יעמדו נציבים אזוריים שמונו בהתאם לסעיף האמור.

נציב השכירות הארצי
38. (א) הממשלה תמנה, על פי המלצת השר, לאחר שהתייעץ עם שר המשפטים, את נציב השכירות הארצי.
(ב) כשיר להתמנות כנציב השכירות הארצי אזרח ישראלי ותושב ישראל, שהוא בעל השכלה אקדמית במשפטים וניסיון מוכח תקופה של שבע שנים לפחות, בתחומי פעולתה של נציבות השכירות; נציב השכירות הארצי יהיה עובד המדינה והודעה על מינויו תפורסם ברשומות.
(ג) נציב השכירות הארצי ימונה לתקופת כהונה של ארבע שנים, וניתן לשוב ולמנותו לתקופת כהונה נוספת אחת.
(ד) נציב השכירות הארצי יהיה ממונה על פעילותה של נציבות השכירות, ינהל אותה, יתווה את מדיניותה, יפקח על פעולתם של הנציבים האזוריים ועל רמתם המקצועית, וידאג להדרכת עובדי הנציבות.

תפקידיה של נציבות השכירות
39. תפקידיה של נציבות השכירות הם:
(1) לטפל בפניות של משכיר, שוכר או ארגון הפועל לקידום עניינם של משכירים או שוכרים, ולהכריע בסכסוכים בין שוכר למשכיר, לצורך אכיפת הוראות חוק זה, לרבות בדרך של גישור או בוררות; ואולם, משכיר ושוכר לא יופנו להליך של גישור אלא בהסכמתם;
(2) לקבוע כי הוראות חוזה שכירות, או התנהגות של משכיר או של שוכר, מפרות את הוראות חוק זה ולתת כל סעד הנחוץ לתיקון ההפרה, ובלבד שעלותו הכספית של הסעד אינה עולה על 30,000 שקלים, וכן לאשר העלאה של שכר הדירה מעבר לשיעור המותר, לפי סעיף 16;
(3) לפרסם נתונים סטטיסטיים לגבי חוזי שכירות, מחירי שוק ומגמות בולטות בשוק, ובלבד שלא תפרסם פרטים מזהים של משכיר או שוכר;
(4) לפרסם החלטות שנתנה;
(5) להוציא לאור פרסומים הקשורים לחוק זה, לרבות דפי מידע לציבור.

הכרעה בסכסוכים
40. מי שהוסמך לפי חוק זה להכריע בסכסוכים יהיה אזרח ותושב ישראל, בעל השכלה אקדמית במשפטים וניסיון מקצועי מתאים.

עובדי הנציבות
41. עובדי הנציבות יהיו עובדי המדינה ויפעלו לפי הוראות הנציב הארצי ובפיקוחו.

הוראות לעניין טיפול בפניות
42. (א) טפול בפנייה לנציבות השכירות יהיה מהיר ככל הניתן, ולא יעלה על 90 ימים.
(ב) בדיון בפני נציבות השכירות, לרבות בפני מגשר או בורר שמינתה הנציבות, לא יהיו המשכיר או השוכר מיוצגים על ידי עורך דין, אלא באישור שנתן מי שבפניו מתנהל הדיון, מטעמים מיוחדים שיירשמו.
(ג) מי שדן בפנייה כמגשר, לא ידון בה כבורר.

ערעור על החלטה
43. (א) מי שנפגע מהחלטה שניתנה לפי חוק זה רשאי להגיש בקשת רשות ערעור לבית משפט שלום, בתוך 30 ימים מיום מתן ההחלטה, בשאלת פרשנותו של חוק זה בלבד.
(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), על החלטה לפינוי שוכר ניתן לערער לבית משפט שלום, בכל עניין וללא הגשת בקשה, בתוך 30 ימים מיום מתן ההחלטה.

אי שלילת זכויות
44. אין במתן זכות פנייה לנציבות כדי לשלול את זכות הפנייה לערכאות, על פי כל דין.

שמירת דינים
45. אין בהוראות חוק זה כדי לגרוע מהוראות חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג–1973 , ובכלל זה מהוראות סעיפים 12 ו-39 לחוק האמור.

תקנות ראשונות
46. השר, בהתייעצות עם שר המשפטים ובאישור הוועדה, יתקין, בתוך 90 ימים מיום תחילתו של החוק, תקנות לצורך ביצוע חוק זה, לרבות בנוגע לאופן הטיפול בפניות ומתן החלטות, סדרי דין ובכלל זה העברת פנייה להליך גישור ואגרות.

דברי הסבר
רבע מהמשפחות בישראל מתגוררת בשכירות. בערים הגדולות, אחוז גבוה יותר מהתושבים מתגוררים בשכירות, למשל, כמעט חצי מתושבי תל אביב ושליש מתושבי ירושלמים מתגוררים בשכירות. שוק השכירות הוא חיוני וחשוב למימוש זכותם של תושבי המדינה לדיור נאות.
לשוק השכירות חשיבות חברתית מיוחדת, שכן מרבית השוכרים נמנים על העשירונים הבינוניים והנמוכים, אשר שכירת דירה הינה חלופה יחידה למגורים עבורם. המדינה משקיעה סכומי כסף נכבדים בעידוד המגורים בשכירות, לרבות 140 אלף משקי בית ששוכרים דירה בזכות סיוע ממשלתי בסך כולל של למעלה ממיליארד ורבע ש"ח לשנה. לכן, חלה על המדינה חובה להבטיח כי ציבור שוכרי הדירות יוכל להתגורר בצורה נאותה בדירות שכורות, וכי הסיוע הממשלתי לא יישחק או ירד לטמיון.
יחד עם זאת, ישנה חשיבות רבה לשמור על זכות הקניין של המשכירים ולעודד אותם להשכיר דירותיהם, ועל כן מוצעים בחוק הסדרים הוגנים ומידתיים, שיסדירו את שוק השכירות בלי לפגוע יתר על המידה במשכירי הדירות או במוטיווציה שלהם להשכיר את דירתם. הסדרים מידתיים אלו דומים להסדרים חדשים שקיימים במדינות האיחוד האירופי, ארה"ב, קנדה ומקומות נוספים.
בחוק המוצע יוסדרו היבטים מרכזיים ביחסים שבין המשכיר והשוכר, באופן שלא ניתן להתנות עליהם אלא לטובת השוכר. בין העניינים שיוסדרו, פיקדונות וערבויות, עילות פינוי ומצבים בהם ניתן לבטל חוזה שכירות לפני סיומו, זכויות וחובות השוכר והמשכיר, תיקונים והעברת זכויות.
על פי החוק תוקם נציבות שכירות במשרד הבינוי והשיכון והיא תהיה אחראית לאכוף את החוק ולפתור סכסוכים בשכירות למגורים, בפשטות ובמהירות שתקל גם על שוכרים וגם על משכירים. מעבר לסמכות ההכרעה של נציבות השכירות, תאפשר הנציבות לצדדים לפנות להליך של גישור כדי להגיע לעמק השווה וכן תהיה רשאית למנות בוררים, שיכריעו בסכסוכים. ההליכים יהיו מהירים וייגמרו בתוך 90 ימים. הנציבות תהיה מוסמכת לתת סעדים הנדרשים לאכיפת הוראות החוק, לרבות צווי פינוי.
בהצעת החוק המוצע מוצע להגביל את האפשרות להעלות את שכר הדירה לשוכר קיים משנה לשנה מעבר לחמישה אחוזים, אולם בהסכמת הנציבות ניתן יהיה להעלות את שכר הדירה במקרים מסוימים כמו לאחר שיפוץ הדירה, או אם נוספו שוכרים נוספים לדירה, וכן לאחר חמש שנים, אם נוצר פער מהותי בין גובה שכר הדירה לבין גובה שכר הדירה של דירות דומות באותו אזור.
בהצעת החוק מוצע גם לעודד שכירות ארוכת טווח, למי שמעוניין בכך. אף שאין הגבלה על קביעת שכר הדירה לדירה שהתפנתה, תוגבל העלאת שכר הדירה במקרה שדייר פונה מהדירה בניגוד לרצונו, והיא לא תעלה על חמישה אחוזים.
---------------------------------
הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים
והונחה על שולחן הכנסת ביום
י"ט באייר התש"ע – 3.5.10      

--

10.10.10 - תיאור וניתוח העלייה במחירי הדיור - מסמך המ.מ.מ