בימים שבהם הביקוש לדיור בישראל גואה והקרקע מועטה, ניתן לצפות שיותר ויותר קרקעות חקלאיות (גוש 7676 בשרון הוא אחד מהם), יופשרו בשנים הקרובות לבנייה. מדובר בהזדמנות פז עבור משקיעי נדל"ן לקנות קרקעות במחירים אטרקטיביים ועם פוטנציאל גבוה לרווח!
גידול האוכלוסייה בישראל, מחייב בנייה מואצת. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2024, יחיו בישראל מעל עשרה מיליון תושבים ויש הכרח ממשי בהפשרת קרקעות, כמענה לצורכי בנייה למגורים, מסחר, תעשיה, תרבות ותעסוקה.
עבור יזמי נדל"ן המחפשים אפיקי השקעה, מדובר בהזדמנות מעולה לרכוש אדמות חקלאיות במחיר נמוך, עם צפי להפשרה בשנים הקרובות, שתשביח את הקרקעות ותניב עבורם תשואות גבוהות.
מהי הפשרת קרקעות לבנייה?
הפשרת קרקע חקלאית, היא תהליך שבו משנים את ייעוד הקרקע מחקלאות, לבנייה עבור מגורים או מסחר ותעשייה. תהליך שינוי הייעוד של הקרקע לנכס שניתן לסחור בו, מביא למעשה השבחתה של הקרקע. מסיבה זו, כאשר היא מאושרת לבנייה, חל על הקרקע היטל מס שבח.
ככל שמתקדם הליך שינוי הייעוד של הקרקע וזמינותה לבנייה, כך עולה שוויה הכלכלי ולעתים הוא יכול לזנק מכמה עשרות אלפי שקלים לדונם, לכמה מיליוני שקלים. מסיבה זו, רכישת קרקעות חקלאיות, הפכה להשקעת הנדל"ן הפופולרית ביותר בישראל כיום, בקרב המשקיעים.
שלבים בהפשרת קרקע חקלאית
חשוב לדעת, במקביל, שהליך הפשרת קרקע יכול להימשך פרק זמן ארוך, מאחר שהוא תלוי בקצב העבודה של הוועדות השונות, בהגשת התנגדויות, בקשות לאישורים, ניירת רבה וכד'.
- בשלב הראשון, היזם, אם זו הרשות המקומית, יזם פרטי או חברת בנייה, צריך ליזום תוכנית לשינוי ייעודה של קרקע מסוימת, מחקלאות לבנייה.
- על פי חוק התכנון והבנייה בישראל, לצורך שינוי ייעודה של קרקע חקלאית, נדרש אישור של הוועדה לשמירת קרקע חקלאית ושטחים פתוחים.
- האישור הבא הנדרש, הוא מטעם הרשות המקומית. זו אמורה לוודא שתוכנית שינוי ייעוד הקרקע, אינה סותרת את תוכנית המתאר של העיר ואת החזון העתידי לגבי כיווני הצמיחה וההתפשטות שלה.
- עכשיו צריך היזם להמציא אישור של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. הוועדה תאשר את תוכנית שינוי הייעוד, אם יימצא שהיא תואמת את המפורט בתוכנית המתאר המחוזית, את חזון הבנייה במחוז ועוד.
- אישורים נוספים שיידרשו בתהליך הפשרת קרקע חקלאית, הם מטעם המועצה הארצית לתכנון ובנייה, רשות מקרקעי ישראל ומשרדי הפנים והשיכון (האחרון יידרש לנושאי דיור מיוחד, מחיר למשתכן וכו').
אם הומצאו כל האישורים הנדרשים, יינתן תוקף רשמי לתוכנית שינוי ייעוד הקרקע. בשלב הבא, יצטרך היזם להכין את התוכניות המפורטות לקרקע, אז יוכל לבקש ולקבל את היתרי הבנייה ולהתחיל לבנות על הקרקע.
יש לזכור, כאשר תוכנית שינוי הייעוד מאושרת על ידי כל הגורמים, הקרקע נחשבת למושבחת ועל בעל הקרקע לשאת בתשלום של היטל השבחה, החל על שינוי בשווי הקרקע. את תשלום ההיטל, יש להעביר רק ביום מכירת הקרקע, או במועד תחילת הבנייה עליה.
גוש 7676 – קרקע חקלאית להשקעה באזור השרון המבוקש
קרקע חקלאית להשקעה מניבה, אפשר למצוא כיום בשרון, בגוש 7676. אזור השרון, המכונה גם מישור החוף התיכון, הוא, כידוע, מהאזורים המרכזיים, היפים, המטופחים והמבוקשים בארץ, למגורים ולתעסוקה.
אדמיניסטרטיבית, נפת השרון היא מארבע הנפות של מחוז המרכז של משרד הפנים, אך אין חפיפה מלאה בין שטח השיפוט שלה, לבין השטח הגיאוגרפי של השרון כחבל ארץ. השרון כאזור גיאוגרפי, משתרע מנחל אלכסנדר (ויש אומרים, מנחל התנינים) בצפון ועד לנחל הירקון בדרום, מהים התיכון במערב, עד רצועת הרי השומרון במזרח.
גוש 7676 המדובר, ממוקם בסמוך לאזור בנוי בשרון. מדובר בקרקע שהיא חקלאית עדיין, אבל באזור מבוקש זה, יש סיכוי גבוה שהפשרתה תאושר בעתיד הקרוב ולכן יש לה פוטנציאל גבוה למימוש ולזכייה ברווחים גדולים.
מאחר שאזור השרון ממוקם במרכז הארץ, קרוב למרכזי תעסוקה ובילוי ואף נהנה מרמה גבוהה של טיפוח והשקעה סביבתיים ומאוכלוסייה איכותית, הוא נחשב כיום לאחד האזורים המבוקשים ביותר בארץ, אם למגורים, לימודים, תעסוקה או מסחר וחברות הייטק רבות ממוקמות בתחומיו.
השקעה בגוש 7676, מעניקה ליזמי נדל"ן אופק להשקעה רווחית ובטוחה. המעמד הנוכחי של הגוש כקרקע חקלאית, מאפשר כיום למשקיעים לרכוש אותה במחיר אטרקטיבי ביותר, יחסית למחירי שוק הנדל"ן בישראל, תמורת תשואה עתידית עצומה.
היתרון ברכישת קרקע חקלאית
אם אתם מחפשים אפיקי השקעה בנדל"ן, אין שום טעם להמתין. זהו בדיוק הרגע הנכון להשקיע בקרקע חקלאית, בעיקר באזור מבוקש ומתפתח כמו השרון, המנבא פוטנציאל השבחה גבוה במיוחד.
הליכי הפשרת הקרקעות הנעשים כיום בישראל, משביחים את ערך המגרשים בצורה משמעותית, גם באזור השרון וגם באזורים אחרים בארץ. המשמעות היא, שניתן כיום לשנות את ייעוד הקרקע בתוכנית המתאר בתוך תקופה קצרה יחסית מיום קניית הקרקע ולזכות בנכס נדל"ן שיש לו ערך סחיר גבוה מאוד בשוק.
היתרון הברור ברכישת קרקע חקלאית עם פוטנציאל להפשרה, הוא כאמור הנסיקה החדה הצפויה בערכה, עם שחרורה למטרות בנייה ופיתוח, גם אם התהליך יארך זמן מה.
יש לזכור גם, שיחסית להשקעה ממוצעת בשוק הנדל"ן הישראלי, רכישת קרקע חקלאית היא השקעה צנועה, אך כזאת המבטיחה תשואה גדולה בעתיד.
בימים שבהם צוברת מגמת הפשרת הקרקעות תאוצה בישראל, בשל הביקוש העולה וגובר לשטחי מגורים ומסחר נוספים, מדובר בהשקעה עם פוטנציאל רווח גבוה, שלא כדאי לפספס.
