אם אתם עוסקים בנדל"ן או שיש לכם נכס, בוודאי שמעתם לא פעם את המונח "שמאי מקרקעין". אם אין לכם מושג מה התפקיד שלו, מתי אתם נזקקים לשירותיו, מתי על פי חוק אתם צריכים להביא שמאי מקרקעין – המדריך הבא הוא במיוחד בשבילכם.
שמאות מקרקעין היא נושא רחב שכולל בתוכו תתי נושאים של שירותיו רבים,
אך לא כולם יודעים מתי בדיוק כדאי וצריך להשתמש בו.
מה זה שמאות מקרקעין?
שמאות מקרקעין הוא תחום שכל עיסוקו הוא סביב נכסים וקרקעות לצרכים שונים כמו: מסחר, מגורים, השקעה וכו'. ברגע שאתם רוצים לקנות או למכור כנס בירושלים, שמאי מקרקעין בירושלים ועדיף כזה שמתמחה באזור, מהווה גורם משמעותי וחשוב בתהליך. התפקיד הראשוני והבסיסי ביותר שלו הוא להעריך את שווי הנכס. במקרה של קניית דירה לדוגמא, שמאי מקרקעין יכול לוודא כי המחיר שניתן על הדירה תואם את שווי השוק השלה.
האם כל שמאי יקבע לנו את אותו השווי על אותו הנכס?
מאחר ומדובר בהערכת שווי בגדול התשובה היא לא. כל שמאי עשוי לקבוע שווי אחר, אך הפער לא אמור להיות גדול או משמעותי במיוחד. עיקר הנתונים העובדתיים של הנכס יהיו לרוב זהים בין השמאויות השונות אולם קביעת השווי המבוססת על הערכת השמאית עשויה להשתנות בהתאם למאפייני הנכס ושיקול הדעת המקצועי של כל שמאי.
בשביל להיות שמאי מקרקעין מוסמך על האדם להיות בעל תואר ראשון, ללמוד שמאות מקרקעין ולעמוד בהצלחה בבחינות מועצות השמאים ובתקופת ההתמחות שלו. רק לאחר ההתמחות תהיה לו אפשרות להירשם בפנקס שמאי המקרקעין ולקבל רישיון מסודר לעסוק בתחום השמאות.
מתי נצטרך את שירותיו של שמאי מקרקעין?
במקרה של ביצוע עסקת נדל"ן כלשהי, שמאי המקרקעין מספק השלמה לעורך הדין שלכם. בעזרת אותן הבדיקות שהוא מבצע הוא יכול להעלות על פני השטח נקודות מקצועיות מתוך נקודת מבטו והידע הנרחב שלו בתחום. הנקודות אותן יבחן השמאי עשויות להשפיע באופן משמעותי על השווי הכלכלי של הכנס וכל ההיתכנות לקיום העסקה כולה.
האם אנחנו מחויבים לקחת שמאי מקרקעין בכל עסקת נדל"ן?
לא, אך במקרים רבים, מאחורי דירות שנראות אטרקטיביות מתגלות בעיות או פגמים לאחר הבדיקה של שמאי המקרקעין. הבעיות יכולות להיות בתחום רישום הזכויות בנכס, הבעלות, שיעבוד, ליקויים, בנייה בלתי חוקית או כל סיבה לכך שהערך של הדירה נמוך יותר מהנדרש על ידי בעל הנכס.
אם כך, שירותיו של שמאי המקרקעין נדרשים בעסקאות של קנייה או מכירה של נכסים, ב בדיקת היתכנות כלכלית של פרויקטים מסוימים בנדל"ן כמו: התחדשות עירונית, ובמקרים מסוימים גם במקרים של מתן חוות דעת משפטית.
מאיפה שמאי מקרקעין שואב את הידע שלו?
את המידע לביצוע עבודתו השמאי משיג מלשכת רישום המקרקעין, ממאגרי מידע שוניעם הנמצאים באתר רשות המיסים וממחלקת ההנדסה של הרשות המקומית.
הפעולות שהשמאי עושה לאישוש המידע והצלבת הנתונים שברשותו יכולה להיות קריטית ולשנות את כל אופייה של העסקה.
לדוגמא: דירה שרשומה בתשריט הבית המשותף כדירה ובהיתר הבניה מסומנת כמחסן – חוסר ההתאמה הין הזכויות הקנייניות בנכס לבין היתרי הבניה שלו יכולים להשפיע על שווי הנכס כולו באלפי שקלים.
עסקאות גדולות נופלות וקמות על הערכתו של שמאי המקרקעין
שמאי מקרקעין טוב ומקצועי, שיש לו ניסיון בתחום וכבר בקיא באזור שבו הנכס המבוקש נמצא הוא קלף מפתח חשוב בעסקאות וכרישי הנדל"ן יודעים זאת. גם אם הדירה חדשה ומשופצת, זה לא אומר שאין לה "כביסה מלוכלכת" ברשויות ושהיא עומדת בכל התקנים ובמחיר שבעל הדירה קבע בשוק.
לסיכום שמאי מקרקעין
ראינו בתחום הנדל"ן ובחדשות מקרים רבים וטרגיים שהיו יכולים להימנע לחלוטין אם רק היו לוקחים שמאי מקרקעין שיבדוק את הדברים בצורה מסודרת.
אל תוותרו על השירות הזה – הוא יכול לחסוך לכם אלפי שקלים ואולי אפילו את טעות חייכם.
